Obras em condomínios: urgência e tipo de intervenção definem aprovação em assembleia

Nos condomínios do Rio de Janeiro, reparos de fachada, intervenções nas instalações e melhorias nas áreas comuns exigem planejamento e atenção às regras de aprovação. Pelo Código Civil, o procedimento depende da natureza da obra, e não apenas do seu custo. A convenção também deve ser consultada, respeitadas as exigências legais. Obras necessárias, destinadas à conservação do imóvel ou a evitar sua deterioração, podem ser realizadas pelo síndico independentemente de autorização prévia. Em caso de omissão ou impedimento dele, qualquer condômino pode tomar a iniciativa. Se forem urgentes e envolverem despesas excessivas, a assembleia deverá ser convocada imediatamente para ciência. Se não houver urgência e a despesa for excessiva, a autorização de assembleia especialmente convocada será necessária antes da execução. Obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso do bem, dependem do voto da maioria dos condôminos. Já as voluptuárias, voltadas ao deleite ou recreio sem aumentar o uso habitual, exigem aprovação de dois terços dos condôminos. Esses quóruns não se confundem com a maioria simples dos presentes. A classificação deve considerar a finalidade concreta da intervenção, preferencialmente com avaliação técnica. Antes de contratar, a administração deve reunir escopo, orçamentos, avaliação dos riscos e documentação de responsabilidade técnica, quando exigível. Na assembleia, é importante registrar o objeto aprovado, o custo previsto e a forma de custeio. Durante a execução, comunicar impactos na rotina e manter contratos, notas fiscais e comprovantes disponíveis para a prestação de contas fortalece a transparência e reduz conflitos.