Despesas na locação: o que cabe ao inquilino e ao proprietário no condomínio?

Em imóveis alugados no Rio de Janeiro, a divisão das despesas condominiais entre proprietário e inquilino deve observar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O locatário responde pelas despesas ordinárias, enquanto o locador deve arcar com as extraordinárias. O nome dado à cobrança no boleto não determina essa classificação: é preciso verificar sua finalidade. Entre as despesas ordinárias estão gastos com limpeza, conservação, salários dos funcionários e consumo de água e energia das áreas comuns. A manutenção de elevadores e outros equipamentos de uso coletivo também integra, em regra, esse grupo. O inquilino pode exigir comprovação da previsão orçamentária e do rateio das despesas que lhe são cobradas. As despesas extraordinárias abrangem gastos que não fazem parte da rotina de manutenção, como reformas que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas e instalação de determinados equipamentos de segurança e lazer. A constituição do fundo de reserva também cabe ao proprietário. Já sua reposição, quando os recursos foram utilizados para despesas ordinárias, pode caber ao inquilino, desde que não se refira a período anterior ao início da locação. Uma cota extra não é necessariamente responsabilidade do proprietário: se destinada a custear despesas ordinárias do período da locação, poderá ser atribuída ao inquilino. Da mesma forma, uma despesa extraordinária não se torna obrigação do locatário apenas por estar incluída no boleto mensal. A conferência deve considerar atas, demonstrativos e a destinação efetiva dos valores. Essa divisão regula a relação entre locador e locatário e não afasta a responsabilidade do proprietário perante o condomínio. Para evitar divergências, é recomendável discriminar as despesas, guardar comprovantes e formalizar pedidos de esclarecimento à administradora, sem suspender pagamentos por conta própria.