Despesas de condomínio na locação: o que cabe ao proprietário e ao inquilino

Em imóveis alugados no Rio de Janeiro, a divisão das despesas condominiais entre proprietário e inquilino deve observar a Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991. Em regra, o locatário paga as despesas ordinárias, ligadas ao funcionamento cotidiano do condomínio, enquanto o locador responde pelas extraordinárias. O nome dado à cobrança, como “cota extra”, não define sozinho quem deve pagá-la: é necessário verificar sua finalidade. Entre as despesas ordinárias estão os salários e encargos dos funcionários, o consumo de água e energia das áreas comuns, a limpeza e a conservação, além da manutenção de equipamentos de uso coletivo. O inquilino pode exigir a comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal dos valores cobrados. As despesas extraordinárias incluem, por exemplo, reformas que envolvam a estrutura do imóvel, pintura de fachadas e instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer. A constituição do fundo de reserva também cabe ao proprietário. Já a reposição de valores desse fundo utilizados em despesas ordinárias pode caber ao inquilino, desde que não se refira a período anterior ao início da locação. Para evitar divergências, a administradora deve discriminar as rubricas nos demonstrativos, e as partes devem conferir o contrato, os documentos da cobrança e o período a que cada gasto corresponde. A divisão prevista para a locação não afasta a responsabilidade do proprietário perante o condomínio. Por isso, acompanhar a quitação das cotas é uma medida importante mesmo quando o pagamento é feito diretamente pelo inquilino.