Garantias na locação: contrato não pode exigir mais de uma modalidade ao mesmo tempo

Na locação de imóveis no Rio de Janeiro, a escolha da garantia deve ser clara desde a negociação. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, mas proíbe exigir mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato. Assim, não cabe cobrar caução e exigir fiador simultaneamente. Quando a opção for caução em dinheiro, o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. A quantia deve ser depositada em caderneta de poupança, com as vantagens do rendimento revertidas ao locatário por ocasião do levantamento. Essa regra não se confunde com outras formas de caução admitidas pela legislação. O contrato deve identificar a modalidade escolhida e suas condições. No seguro de fiança locatícia, é importante conferir coberturas, exclusões, vigência e renovação: o pagamento do prêmio não elimina a responsabilidade do inquilino pelas obrigações contratuais. Na fiança, o alcance da responsabilidade do fiador exige atenção ao contrato e às regras legais aplicáveis. Ao encerrar a locação, a caução em dinheiro deve ser objeto de acerto documentado, considerando os rendimentos e eventuais débitos ou danos comprovados atribuíveis ao locatário, sem incluir o desgaste decorrente do uso normal do imóvel. O inquilino também não deve presumir que pode deixar de pagar os últimos aluguéis para compensá-los com a garantia: qualquer ajuste nesse sentido precisa ser expressamente combinado.