Venda de imóvel alugado: inquilino tem direito de preferência, mas deve observar prazos

Quem pretende vender um imóvel alugado no Rio de Janeiro deve observar o direito de preferência do inquilino previsto na Lei do Inquilinato. Em regra, o locatário deve receber a oportunidade de comprar o bem nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Isso não significa direito a desconto nem impedimento à venda caso ele não tenha interesse. A comunicação ao inquilino deve permitir comprovar sua ciência inequívoca e informar todas as condições do negócio, especialmente preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário para exame da documentação pertinente. O locatário tem 30 dias, contados dessa ciência, para manifestar aceitação integral da proposta. Uma conversa informal ou um aviso incompleto pode gerar discussão sobre o cumprimento dessa obrigação. Se o imóvel for oferecido a outra pessoa em condições mais favoráveis, como preço menor, o proprietário deve renovar a oportunidade ao inquilino com as condições atualizadas antes de concluir a venda. É recomendável guardar a comunicação, o comprovante de recebimento e a resposta, além de orientar a imobiliária responsável sobre a existência da locação. O desrespeito à preferência pode permitir pedido de perdas e danos e, quando atendidos requisitos legais específicos, a aquisição do imóvel pelo locatário mediante depósito do preço e das despesas de transferência. Essa segunda possibilidade envolve, entre outras exigências, prazo próprio e averbação prévia do contrato na matrícula. Como a lei também prevê hipóteses em que a preferência não se aplica, a análise do contrato e da documentação por profissional habilitado é importante antes de concluir o negócio.